DPE et location : obligations, interdictions et règles en 2026

Résumé de l’article

Le DPE est devenu un élément central de la location immobilière. Obligatoire pour la plupart des logements, il permet d’informer les locataires sur les performances énergétiques du bien et conditionne désormais la possibilité de louer certaines passoires thermiques. Les logements classés G sont progressivement exclus du marché locatif, tandis que les classes F et E seront concernées dans les prochaines années. Pour les propriétaires bailleurs, anticiper les travaux de rénovation énergétique devient donc essentiel afin de conserver un logement attractif et conforme à la réglementation.

Le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?

Oui, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la grande majorité des logements proposés à la location. Le propriétaire doit fournir ce document au futur locataire dès la mise en location et l’intégrer au dossier de diagnostic technique remis lors de la signature du bail.

Le DPE permet d’informer le locataire sur la consommation énergétique du logement ainsi que sur son niveau d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du DPE, son importance a fortement augmenté puisqu’il influence désormais directement les possibilités de location de certains logements.

La plupart des biens destinés à l’habitation sont concernés, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Quelques exceptions existent toutefois, notamment pour certains bâtiments indépendants de petite surface ou des logements occupés de manière très limitée au cours de l’année.

Le diagnostic possède une durée de validité de 10 ans, sous réserve des règles particulières appliquées aux anciens DPE réalisés avant les dernières réformes. Lors d’une mise en location, il est donc important de vérifier que le document est toujours valable.

Le propriétaire doit remettre au locataire plusieurs documents obligatoires, parmi lesquels figurent notamment le DPE, l’état des risques et pollutions (ERP) ainsi que, selon les cas, les diagnostics relatifs à l’électricité, au gaz ou à la présence de plomb dans les logements anciens.

Aujourd’hui, le DPE ne sert plus uniquement à informer le locataire. Il est devenu un élément central de la réglementation locative et conditionne progressivement la possibilité de louer certains logements énergivores.

Quels logements ne peuvent plus être loués avec un mauvais DPE ?

La réglementation considère désormais certains logements très énergivores comme des passoires thermiques. Ces biens ne répondent plus aux critères de logement décent exigés pour la location et font progressivement l’objet d’interdictions.

Les logements les plus concernés sont ceux classés G, puis à terme ceux classés F et E. L’objectif est d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration énergétique avant de remettre leur bien sur le marché locatif.

Classe DPE	Situation pour la location
G+ (plus de 450 kWh/m²/an)	Interdiction depuis le 1er janvier 2023
G	Interdiction depuis le 1er janvier 2025
F	Interdiction à partir du 1er janvier 2028
E	Interdiction à partir du 1er janvier 2034
A à D	Location autorisée

Un logement concerné par ces interdictions ne peut plus être proposé à la location lors de la signature d’un nouveau bail tant qu’il n’a pas été rénové pour atteindre une classe énergétique conforme.

Il est important de distinguer les nouveaux contrats de location des baux déjà en cours. Dans certaines situations, un logement classé F ou G peut encore être occupé par un locataire déjà présent, mais les contraintes se renforcent progressivement lors du renouvellement ou de la remise en location du bien.

Que risque un propriétaire qui loue sans DPE ou avec un DPE non conforme ?

Le DPE fait partie des documents obligatoires lors d’une mise en location. Un propriétaire qui ne fournit pas ce diagnostic ou qui utilise un document invalide s’expose à plusieurs risques, notamment en cas de litige avec son locataire.

L’absence de DPE peut être considérée comme un manquement à l’obligation d’information du locataire. Si le diagnostic est erroné, falsifié ou réalisé dans des conditions non conformes, la responsabilité du bailleur peut également être engagée.

Le locataire dispose de plusieurs recours. Il peut notamment demander réparation s’il estime avoir subi un préjudice lié à une mauvaise information sur les performances énergétiques du logement. Dans certains cas, il peut saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts ou demander la réalisation de travaux.

La situation devient encore plus sensible lorsque le logement est concerné par les restrictions applicables aux passoires thermiques. Louer un bien qui ne respecte plus les critères de décence énergétique peut entraîner des contestations du locataire et compliquer le maintien du logement sur le marché locatif.

Le propriétaire reste donc responsable de la validité du DPE fourni. Vérifier la date du diagnostic, faire appel à un diagnostiqueur certifié et actualiser le DPE après des travaux importants permettent de limiter les risques juridiques et financiers.

Comment améliorer le DPE d’un logement destiné à la location ?

Lorsqu’un logement est classé F ou G, il n’est pas toujours nécessaire d’engager une rénovation complète. Certains travaux ont beaucoup plus d’impact que d’autres sur la note finale du DPE.

Travaux	Impact potentiel sur le DPE
Isolation des combles	Très élevé
Isolation des murs	Élevé
Remplacement du chauffage	Élevé
Installation d’une VMC performante	Moyen
Remplacement des fenêtres	Moyen
Production d’eau chaude plus performante	Moyen

Dans les logements anciens, les plus gros gains proviennent souvent de l’isolation des combles et du remplacement d’un système de chauffage vieillissant. Une maison chauffée au fioul ou équipée de simples vitrages peut parfois gagner une ou plusieurs classes après quelques travaux bien ciblés.

Avant de signer des devis importants, il peut être utile de demander un audit énergétique. Ce document permet d’identifier les postes les plus pénalisants et d’éviter d’investir dans des travaux qui auront peu d’effet sur le classement final.

Le coût des rénovations peut être réduit grâce à différentes aides comme MaPrimeRénov’, les primes CEE ou l’éco-prêt à taux zéro. Selon la situation du logement, ces dispositifs peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économies.

Une fois les travaux terminés, il faut faire réaliser un nouveau DPE. C’est le seul moyen de vérifier le gain obtenu et de prouver aux futurs locataires que le logement respecte les exigences actuelles.

Peut-on louer un logement classé F ou G aujourd’hui ?

La réponse dépend de la classe énergétique du logement, mais aussi de la situation locative. Tous les logements classés F ou G ne sont pas automatiquement interdits à la location du jour au lendemain.

Pour un nouveau bail, les règles sont devenues beaucoup plus strictes. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus du marché locatif car ils ne répondent plus aux critères de décence énergétique.

La situation est différente pour les baux déjà en cours. Un locataire occupant déjà le logement ne doit pas quitter les lieux en raison du classement énergétique du bien. En revanche, le propriétaire peut être confronté à des difficultés lors du renouvellement du bail ou en cas de contestation liée à la décence du logement.

Les logements classés F peuvent encore être loués aujourd’hui, mais cette situation est temporaire. Sauf évolution de la réglementation, leur interdiction est prévue à partir de 2028. Les propriétaires concernés ont donc intérêt à anticiper les travaux plutôt que d’attendre les dernières échéances.

Certaines situations particulières peuvent également exister, notamment lorsque des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendent certains travaux difficiles à réaliser. Ces cas restent toutefois spécifiques et ne concernent qu’une partie limitée du parc immobilier.

Pour les propriétaires bailleurs, le plus prudent consiste à préparer dès maintenant l’amélioration du DPE. Un logement classé F ou G devient progressivement plus difficile à louer, à valoriser et à conserver sur le marché locatif à long terme.

Conclusion

Le DPE ne se limite plus à une simple information affichée sur une annonce immobilière. Il influence directement les conditions de location et les possibilités de mise sur le marché d’un logement. Les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à surveiller leur classement énergétique et à anticiper les futures échéances réglementaires, notamment pour les logements les plus énergivores. Une rénovation bien ciblée permet souvent d’améliorer le confort, de valoriser le bien et de sécuriser sa mise en location sur le long terme.

FAQ – DPE location

Quelles sont les locations non soumises au DPE ?

Certains logements échappent à l’obligation de DPE, notamment les bâtiments indépendants de moins de 50 m² ou certains logements occupés seulement quelques semaines par an.

Faut-il faire un DPE avant de publier une annonce de location ?

Oui. Le DPE doit être réalisé avant la mise en location afin que la classe énergétique puisse apparaître dans l’annonce immobilière.

Le locataire peut-il demander un nouveau DPE ?

Le locataire ne peut pas imposer directement la réalisation d’un nouveau diagnostic. En revanche, il peut contester un DPE qu’il estime erroné et demander des justificatifs au propriétaire.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?

Dans de nombreuses situations, les logements considérés comme des passoires thermiques sont soumis à un gel des loyers. Le propriétaire ne peut donc pas appliquer librement une augmentation.

Quel diagnostic doit être remis au locataire en plus du DPE ?

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique qui peut également comprendre l’état des risques et pollutions (ERP), les diagnostics gaz et électricité ou encore le constat de risque d’exposition au plomb selon l’âge du logement.